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有抵当的首付贷原来是为改革型的买房人设计的

发布时间:2019-11-20 12:36编辑:澳门新葡亰国际娱乐浏览(148)

      刚刚过去的国庆黄金周,多地出台楼市调控政策。据《经济参考报》记者了解,虽然首付贷已经被监管层三令五申叫停,但从台上转为地下的房贷首付款“输血”方式仍然大行其道,其资金来源难以控制的问题亦越发凸显,目前比较常见的是通过互联网金融平台的房产抵押贷款来作为首付进行购房。

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      首付贷一般被认为是购房者首付不足情况下的一种购房行为,而事实上首付贷不仅可以让不符合购房条件的人利用杠杆去买房,还可以利用房产的增值生成利润,因此首付贷市场需求持续旺盛。

    什么是首付贷?简单说就是你去买房,首付不够,他们借给你凑首付的钱,就是首付贷。换到投资人角度看,你投到平台上的钱,借给了那些首付都需要贷款的买房人。

      正常来说,一个买房者需要买房并且向银行贷款,需要有一定还款能力,那么首付就属于评估还款能力的一种体现。钱罐子首席金融官姜再宸表示:“如果连首付都给贷款,会导致银行发生无法收回贷款的风险,进而加剧银行的系统性风险。”

    有抵押和无抵押的关窍

      此前,住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,明确规定中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务,意味着“首付贷”业务被正式叫停。然而,市场上依然存在变形的“首付贷”。

    据了解,首付贷分有抵押和无抵押两种。

      以房产中介机构为例,不少房产中介可以为购房者垫付首付,有的是中介直接垫资,有的则是与银行有着密切联系。第二种方式中,往往由中介出面帮助购房者从银行申请大额信用卡、办理高额度消费贷,或者先做一笔抵押贷款等,再将这笔资金用于房屋首付。

    有抵押的首付贷原本是为改善型的买房人设计的:购房人想卖掉现有的房子重买一套,但是卖出自己的房子和买新房交首付的时间却不一定能正好凑上,短时间内存在首付资金紧张,就将已有住房抵押换取新房的首付。

      除上述资金通道外,神仙有财CEO惠轶指出,互联网金融已经成为首付贷款的重要资金渠道,其向购房者发放首付贷的形式大致分为三种:一是开发商或房产中介机构,通过自营的互联网金融平台向购房者提供首付贷款服务;二是开发商或房产中介机构与第三方互联网金融平台合作,由前者提供购房首付贷款需求,后者提供贷款资金;三是互联网金融平台独立提供贷款服务。可以说,整个首付贷的资金链比较复杂,资金来源和范围较广,加上银行、P2P平台等机构有可能暗地里为首付贷提供便利,所以会出现首付来源难以查清的情况。

    举个栗子:卖房子的人卖了一套450万元的房子,而买家的首付只有150万元,剩下300万元的贷款要等到完成过户后大约一个月才能拿到,本来可能会因此搁置新房的购买,但这时首付贷来了,它让卖家可以提前一个月通过中介向第三方金融机构贷得这300万元余款,用提前到手的450万元作为首付购置另一套房子。而中介垫付的这部分房款则将用买家的贷款支付。贷款期限大约在1-3个月,收取的利息和服务费每月约2%,在这个例子里就是每个月6万。

      值得一提的是,目前互联网金融平台通过房产抵押贷款业务来“输血”首付贷的行为较为普遍。盈灿咨询数据显示,2016年1-8月,涉及房地产抵押贷款的平台约有200家。

    相比之下,无抵押的首付贷眼下似乎更大行其道:没有抵押物,全靠“更加严格的审核”提供给买房人20-30万的贷款用于买房首付——按照目前购买首套房最低20%的首付计算,购房的杠杆比例是1:5,如果首付贷占了一半的比例,那么购房的杠杆比例就放大为1:10。

      在一线城市,房产依旧是最好的抵押产品,其保值性、流通性都较一般抵押品好。P2P财经评论员刘侠风介绍:“在P2P平台上,房抵贷的贷款利率区间一般在10%-24%。不同城市竞争程度不一样,利率有比较大的差距。”

    根据北京商报记者调查,一些中介在客户签订居间合同并支付中介费、网签合同后,就可根据客户购房真实成交价的15%核定贷款额度,期限1-5年,授信最高为30万元(含),家庭授信则可达到60万元。

      对于房产抵押贷用作首付款的现象,刘侠风坦言,在实际操作中,一般贷款要有贷款用途说明。比如装修,比如其他消费,会有一个形式上的监管,但实际操作过程中,不好管控。

    在手续费支付上,该款首付贷产品可以有一次性支付和分期两种方式,1-5年的一次性手续费分别为5%、10%、15%、20%和25%;而分期支付的话手续费则分别为5.5%、10.8%、16.1%、21.8%和26.4%,按照期限分摊到每月还款中。以申请10万元首付贷、期限1年、一次性支付手续费计算,首次还款需13333元,此后每期8333元。

      来源:环球网

    说真的,老娘舅看到这几个百分数,咋舌了好一会儿。

    是“次贷”吗?

    据了解,向买房人发放首付贷的机构形式有3种:一是开发商或房产中介机构,通过自营的互联网金融平台向购房者提供首付贷款服务;二是开发商或房产中介机构与第三方互联网金融机构合作,由前者提供购房首付贷款需求,后者提供资金贷款;三是互联网金融机构独立提供贷款服务。

    据介绍,目前能够自身形成闭环的仅有世联行、链家和搜房网3家,大多数中介机构还是以寻求第三方金融机构合作的形式提供产品,特别是与P2P平台的结合,资金多来源于个人投资者。

    一样都是助互联网金融的模式“加杠杆”进行购房,让部分能力不足或者想借力投机的人获得买房融资。这个模式能安稳玩下去的前提是房价持续上涨,一旦楼市下滑,购房人弃房违约的概率就会增大。要从这个角度看,首付贷的思路确实接近“次贷”。

    再考虑到实际操作中,地产中介可能会有为了业绩榜贷款人“包装”资质以成功交易的动机,贷款人本身也有隐瞒自身真实财务能力的可能,这其中的风险不是不大的。

    据广州一家互联网金融平台透露,从2015年9月份开始,其首付贷产品每月成交额都有数百套。业内人士表示,首付贷产品的市场需求量仍非常巨大,未来将有更多企业涉足这一业务。

    不知何时会有当头一棍

    首付贷方兴未艾,涉及的金额到底有多大?据揣测场外配资规模或超万亿。

    彭博社消息,据说包括中国央行和中国银监会在内的金融监管部门,正密切关注部分地区房地产行业融资风险,计划推出措施,打击发放贷款作为房屋贷款首付的行为。

    被打击的对象可能包括部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等,只要是涉及发放用于购房首付款的贷款的行为,都有可能遭遇当头一棍。

    同时监管部门将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查,如果首付资金来自高杠杆融资类贷款,则不应发放贷款。

    首付贷让很多人以低首付甚至零首付进入楼市。这就好比去年股市上涨时,很多金融机构和P2P平台推出股票配资的业务类似,首付贷放大了房市投资的杠杆。

    市场上的首付贷多是一些非银行类金融机构或者P2P网贷平台推出的产品,但这些机构贷款的个人信息很难及时录入央行征信系统,这让银行很难了解贷款买房人的真实负债情况,无法准确判断借款人是否具备还款能力,这种按揭贷款用户的增多,势必让银行房贷质量下降,贷款违约率提升。不知这种非理性上涨能够延续多久。如果楼价大幅下跌,则此类业务会出现系统性风险。

    所以说,首付贷这种产品对借款人的潜在风险是非常大的。首付贷周期短、利率高的特点让借款人的还款压力非常大,再加上购房按揭贷款的月供,双重还贷压力加大还款者现金流压力,而房产买卖本身又具有交易周期长和不确定因素大的特点,远不如股票交易方便灵活,短期内转手变现很难。

    如果房价没有涨到预期价格,最终的收益可能还不够支付贷款利息和交易税费的。首付贷的资金不少是从房产中介垫付而来,最终通过P2P等产品转嫁给投资者,如果房价下跌导致购房者出现损失,无力偿还贷款时,购房者通常会先选择返还银行贷款,投资者的本金安全无法保证。

    所以,不难看出首付贷的几种风险:

    第一,利用购房者的信用加大杠杆,但如果没办法还款,会有更多逾期;

    第二,这中间会滋生很多中介公司恶意炒作首付贷而从中牟利;

    第三,开发商对购房对象的风险把控和筛选条件偏弱。

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