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下八个月一手民居房商场成交量将持稳微升态势

发布时间:2019-11-12 09:49编辑:澳门新葡金娱乐官方网站浏览(60)

      合富辉煌的统计数据显示,奥运期间的7~8月,广州全市推出的货量近4万套。根据以往的惯例,7、8月份本为楼市的淡季,如今更是观望情绪未消,推出这么多的货量将如何消化呢?再加上8月份开始的奥运,有预计称楼市将出现“黑色8月”。

    下半年市场进入传统销售旺季,各开发商在开发进度和业绩目标压力下预计将加速推货。为吸引目前持观望情绪的买家入市,各新增项目预期将加大促销优惠、折扣力度。已经有机构预计,下半年一手住宅市场成交量将保持平稳微升态势。

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    近期广州市楼盘促销手段五花八门,到处爆出“超抵价”。低价盘现场,往往还埋伏有其他楼盘拉客的“卧底”。明日奥运会开幕,专家预测,奥运期间广州楼市会在平稳中继续观望,奥运会后房价会继续下降。

    金九已经开始了,但仍然没有看到大战的迹象,开发商们稳得有点超乎人们意料。事实上并不是没有新货推出,而是近期都有大量的新产品推向市场,而这些产品被开发商们以化整为零的方式,以特价、促销的由头消化了不少。再加上佛山等区域的松绑限购对广州楼市的刺激,在市场上已经有分析机构认为,今年接下来的时间住宅市场有可能回稳,而商业公寓也将会走稳。

    李广军 摄

    是否会出现“黑色8月”?

    根据最新市场研究报告显示,2014年上半年,广州房地产市场基本保持平稳。一方面,受银行对房地产行业贷款收缩和整个房地产市场低迷的影响促生浓厚观望情绪等影响,市场需求有所抑制,2014年第2季度一手住宅成交量为202.2万平方米,环比轻微下调0.81%;但上半年总成交量较之去年同期上升3.2%,录得为405.9万平方米;另一方面,天河、越秀、荔湾等中心区高端住宅均录得一定成交,本季度全市一手平均售价环比上升14.9%至人民币16136每平方米。

    据高力国际最新发布的研究报告显示,广州第三季度新增约32套服务式公寓,租赁市场整体表现稳健。尽管有新增项目入市,但平均空置率仍录得一定下滑;市场平均租金保持上升趋势。

    合富辉煌首席分析师黎文江认为,近期开发商大打营销牌,这主要是因为开发商想回笼资金。因为上半年完成任务并不理想,为了年度计划必须采取各种手段拉高成交量。但他认为,今年2月份因为各种因素,开发商的“成绩单”已经达到最低点23.12万,8月份应该不会更差。而且广州主要通过电视收看奥运,对看楼等日常活动应该影响不大。

    而在第三季度,广州市豪宅成交相对持平稳态势,主要以消化早前推出项目为主。市场典型成交主要集中在天河区侨鑫汇悦台、尚东君御雅苑,越秀区富力新天地花园、海珠区君华江畔豪园、荔湾区睿薇御景花园以及白云区保利云禧花园等。此类豪宅平均售价基本保持在人民币40000-60000元每平方米。

    2014年第3季度,国内多个城市逐步放松或取消限购政策,广州住宅市场观望氛围浓厚;受此影响,本季度住宅成交放缓,一手住宅平均售价呈下调趋势。根据政府相关统计,2014年7-9月一手住宅成交量为161.4万平方米,环比降低20%;一手住宅平均销售价格录得每平方米人民币15,267元,较上季度下滑5%。市场成交仍主要集中在周边区域包括番禺、花都、增城等地,刚性需求买家继续占据成交主导。受整体市场观望情绪影响,本季度广州市高端住宅成交亦呈现下滑趋势,中心区包括天河、越秀、海珠、白云等多个高端住宅项目成交下滑,但平均售价仍在高位保持稳定。

    中山大学城市与区域研究中心教授魏清泉表示,奥运期间大家的注意力都不在楼市上,因此楼市的奥运行情应该是继续维持平稳,但观望情绪也还将继续。中原地产黄韬则认为,奥运会的召开可能会使成交量创历史同期新低,预计看房买房的人都会减少。

    在服务式公寓市场方面,上半年无新增供应入市,整体需求保持相对稳定,租赁市场表现稳中向好。本季度空置率录得下滑,至17.7%,较上季度下调2.1%。租金则继续保持平稳发展,有轻微上升趋势;本季度录得全市平均水平为205.3元/平方米/月。

    平均空置率环比下降%

    奥运后房价预计会继续降

    2014年第2季度,广州市无新增服务式公寓项目落成入市,市场总库存维持在3213套。早前预测的雅诗阁盛捷滨江东服务式公寓和雅诗阁馨乐庭荔枝湾服务式公寓推迟开业,其中盛捷滨江东项目预计于第3季度开业。市场租赁需求整体保持平稳,本季度录得全市平均空置率为17.7%,仅较上季度下调2.1%。

    高力国际数据显示,2014年第3季度,广州盛捷滨江东服务公寓落成,新增32套四房公寓,市场总库存上升至3245套。尽管市场有新增供应入市,但由于数量较小且位于核心商务区外围,对整体市场冲击有限,广州市服务式公寓市场整体平均空置率约为15.2%;环比下降约2.5%。

    据了解,目前观望的多是自住者,对房价情况的敏感度高。准购房者刘先生看了不少的楼盘,他认为,目前投资客已大部分退出,不再继续买进新房产。能重新支撑起成交量的只有首次置业、改善自住的刚性需求,这部分需求需要房价降价到能承受的程度,才会真正考虑入市,否则就持续观望。

    2014年下半年,市场进入传统销售旺季。各开发商在开发进度和业绩目标压力下预计将加速推货,市场供应预期在下半年将达到年内高峰,以刚需型产品为主。为吸引目前持观望情绪的买家入市,各新增项目预期将加大促销优惠、折扣力度。特别是在佛山等地松绑限购,分流了广州客源,更加刺激开发商以各种名目下放优惠和折扣,使得楼盘的整体价格下调。此种态势将在外围区域表现明显。因此,已经有机构预计下半年一手住宅市场成交量将保持平稳微升态势;售价方面则受中心区高端住宅项目的逐步消化带动而使整体保持平稳。

    租金方面,本季度全市平均租金较上季度有一定幅度上升。7-8月,受高温、暑期等影响,租赁需求有所下滑,少数项目推出一定优惠幅度。但9月起,市场租赁需求随各类展会举办所带动而逐步回暖上升,整体市场租金表现上扬,优惠幅度明显收窄。本季度录得全市平均水平为每平方米每月人民币206.5元。

    黎文江还估计,房价还是继续下降,但下降空间不会太大。他表示,目前广州市国土房管局统计的房价,反映不出市场通过“赠送暗降”的成分,但事实上,目前使用这种手法进行促销的并不在少数。

    除了住宅,服务式公寓方面也预计会走稳。按照统计数据,预计2014年下半年将有约66套新增供应入市,主要为雅诗阁旗下品牌管理,包括雅诗阁广州馨乐庭荔枝湾服务公寓、盛捷滨江东服务公寓推出。尽管受新增供应入市影响,但由于下半年进入市场租赁旺季,新旧项目均有一定数量被市场吸纳,整体空置率上升幅度预计将有限,预计将保持平稳;租金存在上升空间。

    澳门新葡亰,需求方面,外资制造业、零售贸易及领事馆是本季度广州服务式公寓市场主要的长租租户来源;短租客户则主要为参加广交会的客商以及旅游人士等。本季度主要租赁成交包括本田及旗下子公司相继租赁方圆奥克伍德豪景服务公寓约10套公寓,多以单身及二人夫妇客户为主。

    魏清泉认为,奥运后市民收入不可能有很大的变动,今年物价上涨幅度较大,在国家宏观调控下市民收入也不会突然有很大的增幅。因此,购房的动力依然不会很大,不可能在需求上有大的提升。另一方面,广州政府保障型住房建设力度加大,使得原本就增大的商品房供应量进一步被放大。在这种情况下,开发商只有通过继续降价来刺激需求,因此奥运后房价还会继续下降。此外,广州市举办亚运会对楼市的影响,可能还有一段时间才能释放出来,预计要到明年。

    蒋劲劲

    四季度租金预期将上升

    也有开发商认为,奥运结束前,由于要维持平稳,所以政府在出台政策方面比较谨慎。奥运过后,不排除有新的楼市政策出台,届时如继续收紧银根,可能会对中小开发商的生存,带来更大的挑战。

    澳门新葡亰网址下载,2014年9月30日,央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,其中,关乎个人按揭贷款的条例最受市场关注。包括:首套房首付比例30%,贷款利率下限是贷款基准利率的0.7倍,以及对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买商品房,执行首套房贷款政策。高力国际指出,限贷政策的取消将为住宅市场带来利好,第4季度广州住宅成交预计将逐步回暖上扬。

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    服务式公寓方面,预计2014年第4季度将有约34套新增供应入市,主要为雅诗阁广州馨乐庭荔枝湾服务公寓。由于项目处于非城市核心区域,且客户群将有一定的错位化,因此预计其入市对天河北、珠江新城等多个高端项目竞争压力较小;受年底外资企业人事置换等活动频繁的影响,市场需求旺盛,高力国际预计第4季度广州服务式公寓市场空置率将继续下调,市场租金有一定上升。

    澳门新葡亰app,广州高端物业租金稳中有升

    南方日报记者 许蕾

    尽管广州楼价不断下跌,普通住宅租赁市场也难逃回报率低下的命运,但广州高档物业却逆市受追捧。根据第一太平戴维斯市场研究及项目开发部提供的数据显示,第二季度广州服务式公寓及别墅租赁市场平均租金水平均有所上涨。其中服务式公寓平均租金环比上升0.4%,租金为174.1元/平方米·月,而别墅租赁市场平均租金环比上升2.0%达到136.3元/平方米·月。

    随着广州经济的逐年增长,越来越多的外企以及高端管理人员进驻广州。而近一两年新入市的国际品牌服务式公寓受到了包括外籍高层管理人员和各国驻穗领事等高端客户欢迎。广州之前的服务式公寓市场平均租金因此受到新项目入市影响呈现明显波动,去年入市的高端项目由于其租金普遍高于市场均价,从而推动了服务式公寓市场平均租金年增长5.9%,同时,公寓的市场总体空置率下降至20%。

    另外,国家多次对别墅用地禁令让别墅租赁市场也水涨船高。鉴于供应长期紧缺而高端客户需求持续旺盛,豪华别墅租金水平近年稳步上扬。今年第二季度别墅租赁市场平均租金保持上升态势,总体空置率下降至17%。预计2008年下半年别墅租赁市场仍将延续供不应求的状态,市场空置率将维持在较低水平而平均租金将继续稳步提升。

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